Archive

Archive for June, 2011

Materi Presentasi Acara 4th Anniversary of IDX Investor Club

June 13th, 2011 4 comments
Categories: Rekomendasi Saham Tags:

Apakah bubble di pasar properti Cina akan meletus?

June 6th, 2011 2 comments

Belakangan ini, investor sedang dihantui oleh upaya pemerintah Cina untuk menahan spekulasi dalam pasar properti.  Masalahnya adalah bahwa orang Cina memiliki banyak uang, tetapi hanya mempunyai sedikit tempat untuk menanamkannya.

Oleh karena itu, mereka cenderung membeli real estate atau saham.  Ini telah mendorong harga properti naik sebesar 100% di berbagai daerah dalam setahun terakhir, dan pada gilirannya membuat pemerintah khawatir mengenai sebuah bubble atau gelembung.

Mengapa begitu banyak orang Cina memutuskan untuk membeli apartemen atau rumah?  Sebagian diantaranya membeli properti karena jika menyimpan uang di bank, mereka hanya memperoleh penghasilan yang sangat kecil.  Maka boleh dikatakan bahwa pada dasarnya mereka menganggap real estate sebagai suatu simpanan.

Sekarang pertanyaan adalah, “Apakah pasar properti Cina menggelembung atau tidak?”  Kemungkinan besar ya.  Dan … apakah gelembungnya akan pecah?  Kemungkinan besar juga ya.

Pada kenyataan angin rupanya mulai keluar perlahan-lahan dari bubble pada saat ini.  Tanda yang paling jitu dari sebuah puncak di pasar real estate Cina adalah hal berikut ini: meskipun harga properti tetap naik terus selama beberapa bulan terakhir ini, jumlah penjualan sudah mulai turun!

Misalnya harga rumah secara umum masih naik – terutama di kota pedalaman – tetapi pada bulan April nilai transaksi dari properti yang terjual jatuh 21,3% di seluruh negara dibandingkan bulan sebelumnya.  Bahkan beberapa agen telah meninggalkan bisnis properti, dan kini adapun cerita mengenai discounts tersembunyi yang ditawarkan kepada pembeli.  Jadi babak berikutnya kemungkinan besar adalah harga rumah yang mulai turun.

 

Apakah pasar properti akan mengalami pendaratan darurat?

Saya akan coba memberikan beberapa data yang menarik di bawah ini supaya Anda dapat menyimpulkan sendiri apakah housing market di Cina merupakan sebuah gelembung yang sedang mencari jarum untuk memecahkannya:

1)      The vacancy rate atau tingkat kekosongan untuk commercial real estate di Cina relatif tinggi, tetapi mereka masih membangun gedung perkantoran yang baru secara terus-menerus karena mereka berpikir akan selalu bertumbuh.  Oleh karena itu selama mereka mendirikan gedung maupun pusat perbelanjaan, kegiatan tersebut tetap akan tercatat sebagai pertumbuhan sampai … mereka berhenti.  Dan ketika mereka benar-benar berhenti, mereka akan terbenam dalam kapasitas berlebihan (overcapacity) dan tidak perlu membangun pencakar langit baru untuk waktu yang sangat lama.

Katanya Cina pada saat ini mempunyai sekitar 10 milyar square feet ruang perkantoran yang tidak dipakai, sedang dibangun, atau berada dalam tahap perencanaan.  Jadi sepertinya semua laki-laki, wanita dan anak-anak di seluruh negara akan memiliki sebuah kantor pribadi untuk “mengaduk-aduk” kertas seharian.

Salah satu contoh dari keputusan alokasi aset yang paling keliru adalah the South China Mall, yang merupakan shopping mall terbesar di dunia.  Meskipun telah dibangun pada tahun 2005, mall tersebut masih 99 persen kosong!

2)      Cina juga berserakan dengan KOTA HANTU.  Apabila Anda melakukan suatu Google search dan ketik “Chinese ghost towns”, Anda akan mendapatkan banyak gambar mengejutkan dari kota yang dibuat untuk jutaan orang, tetapi hanya dihuni oleh beberapa ribu:

●  Cina membangun kota yang lengkap, yaitu Ordos di Inner Mongolia, untuk 1 sampai 1,5 juta penduduk dan … sekarang kota itu kosong losong;

●  Dantu adalah kota hantu yang hampir kosong selama lebih dari sedasawarsa.  Didalam kebanyakan daerah dari Dantu, tidak ada mobil atau tanda hidup sama sekali;

●  Lalu ada kota Bayannao’er, yang membanggakan balai kota yang indah dan sebuah water reclamation building yang dibiayai oleh Bank Dunia;

●  Akhirnya, ada kampus raksasa baru untuk Yunnan University, yang didirikan untuk mengakomodasikan 2,3 juta mahasiswa.  Kini 11.000 orang terdaftar di universitas tersebut.

Itulah beberapa contoh klasik dari excesses atau kelebihan yang terjadi pada saat ini di Cina.

3)      Tingkat spekulasi di real estate adalah luar biasa.  Sekarang tersedia cukup banyak tempat tinggal yang kosong di Cina untuk menempatkan setidaknya setengah dari Amerika Serikat.

Data terkini menunjukkan bahwa ada sekitar 64 juta apartemen dan rumah yang tetap kosong selama enam bulan terakhir, menurut laporan dari media Cina.  Dengan anggapan bahwa setiap tempat tinggal berlaku sebagai sebuah rumah untuk suatu keluarga Cina yang secara khas terdiri dari tiga orang (orang tua dan satu anak), properti yang kosong dapat menyediakan tempat untuk 200 juta orang, yang merupakan lebih dari 15% populasi negara Cina sebesar 1,3 milyar.

Sementara China Daily memberitakan 70% dari semua rumah petak bertingkat di Hainan, 66% di Beijing, dan 51% di Shanghai kosong, berdasarkan pemakaian listrik.  Maka mereka cenderung dimiliki oleh investor dan spekulator, dan bukan oleh orang yang berencana untuk tinggal didalamnya.

 

Orang yang menanamkan dana di properti berpikir mereka telah membuat investasi yang aman, tetapi mereka mungkin saja bisa kehilangan sebagian dari uangnya.  Dengan sebuah oversupply atau kelebihan persediaan yang sudah membanjiri pasar properti Cina, banyak apartemen kemungkinan akan menjadi bangunan yang bobrok dan kurang terawat.

 

 

 

Berhubung kumpulan orang muda antara 20 dan 30 tahun pada saat ini sedang berkurang menyusul penetapan one-child policy, kelebihan persediaan properti ini terlihat sangat mirip dengan puncak dari bubble yang sebelumnya terjadi di Taiwan, Hong Kong, dan Singapura pada tahun 1990an.

4)      Jika dipandang dari kenaikan harga, pasar real estate hampir pasti “kepanasan”.  Misalnya suatu laporan yang ditulis oleh the National Bureau of Economic Research menyediakan data yang menarik mengenai pasar properti di Cina: sejak kuartal pertama 2007, harga rumah secara riil telah naik sebesar 140%, dan bahkan sebanyak 800% di Beijing selama delapan tahun terakhir.

5)      The affordability ratio, yang diperoleh lewat pembagian nilai properti dengan annual disposable income (pendapatan tahunan yang tersisa setelah membayar pajak), memberi tanda bahwa kita sesungguhnya berada dalam kondisi yang tidak dapat dipertahankan lebih lama lagi (lihat grafik dibawah ini yang menampilkan data per Desember 2009).

Price-to-income ratios sudah mencapai 15 sampai 20 kali dalam kota besar dan sekitar 10 kali dalam kota regional, daripada 9x di Jepang dan 12x di Los Angeles pada puncaknya.

Sebagai contohnya, the China Daily mengabarkan harga sebuah apartemen di Beijing seluas 90 meter persegi adalah 1,6 juta yuan (236,000 US dollars) tahun lalu.  Sementara an average household disposable income hanya sekitar 71.000 yuan di 2009, menurut data dari ibu kota.

Berdasarkan uraian diatas, boleh dikatakan bahwa housing affordability sangat, sangat rendah dan harga rumah luar biasa tinggi.  Ini jelas-jelas merupakan suatu tantangan besar bagi Cina yang dituntut untuk menyediakan perumahan dengan harga yang pantas untuk kelas menengah.

6)      Property investment di Cina sebesar 10% dari PDB pada tahun 2009, atau naik dari 8% di 2007.  Di Jepang, pada puncak dari bubble-nya, investasi dalam properti tidak melebihi 9% dari PDB, sedangkan di AS tidak pernah melampaui 6%.

Selain itu, grafik dibawah ini barangkali dapat memberikan suatu gambaran kemanakah real estate market di Cina kemungkinan akan menuju.

 

Apa dampaknya?

Menurut Anda, apakah orang Cina akan mampu “mendaratkan pesawat” ini lebih baik daripada Ben Bernanke?  Apakah masih ingat ketika Kepala the Fed menyerukan masalah dengan subprime mortgages sepenuhnya terkendali?  Hmm … jadi saya berpendapat nasibnya Cina pun akan demikian.

Sebetulnya, sebuah bubble dalam pasar real estate hampir sama dengan suatu PONZI SCHEME. Selama ada seorang pembeli tambahan, harga properti akan naik secara terus-menerus, tetapi pada suatu waktu semua orang yang ingin membeli sebuah rumah sudah membelinya.  Maka pada saat tidak ada seorang pembeli tambahan lagi, harga mulai menurun dan penurunan tersebut makin hari menjadi makin dalam.

Beberapa analis bersikeras bahwa ini tidak mungkin sebuah bubble karena leverage tidak terlalu tinggi, mengingat pembelian rumah atau apartemen di Cina seringkali memerlukan down payments sebesar 30%.  Berarti apabila nilai real estate anjlok sebagai hasil dari kelebihan persediaan, bukankah orang akan kehilangan banyak uang?  Inilah sangat berbeda dengan keruntuhan dari pasar properti di Amerika Serikat, dimana banyak spekulator dan pemilik rumah mempunyai kurang dari 20% equity, dan kadang-kadang bahkan sekecil 0%.

Lalu bank besar di Cina telah menyalurkan banyak dana ke pasar properti selama beberapa tahun terakhir.  Pemberian KPR dan pinjaman ke developers merupakan dua bagian terbesar dari ekspansi kredit yang signifikan sejak tahun 2009.

Per akhir Maret 2010 saja, diperkirakan ada sekitar 9 trilyun yuan pinjaman secara langsung ke sektor real estate dari sistem perbankan.  Sejauh ini, analis menilai suatu penurunan dalam harga perumahan sebesar 20% seharusnya masih dapat diatasi oleh kebanyakan institusi keuangan.  Namun jika penurunannya lebih dari itu, tidak ada kepastian apa yang akan terjadi.  Maka jangan heran bank Cina belakangan ini dipaksa oleh lembaga pengawasan untuk menaikkan jumlah modal dan menyisihkan provisi yang lebih besar.

Terakhir pemerintah daerah mempunyai banyak hutang dan berpeluang memperoleh masalah keuangan karena mereka bergantung pada transaksi properti untuk pendapatannya.  Dengan demikian ini dianggap sebagai sebuah bom waktu, yang bisa menyebabkan pemerintah daerah gagal bayar jika pasar properti mengalami koreksi yang terlalu dalam.

Apapun angka yang tepat, jumlahnya besar dan berkisar antara 6 dan 11,4 trilyun yuan, atau sama dengan 71% dari PDB negara Cina secara nominal.  Dan … beberapa laporan mengindikasikan bahwa bank akan mengalami kesulitan untuk mendapatkan kembali sekitar 23% dari uang yang mereka telah meminjamkan.

 

Kesimpulan

Saya tidak tahu bagaimana Anda mengatakan bubble dalam bahasa mandarin, tetapi saya yakin bahwa pasar real estate di Cina sudah hampir pasti membentuk semacam gelembung.  Coba membayangkan betapa banyak kekayaan yang akan dihancurkan ketika harga properti turun.  Disamping itu, hal tersebut juga bisa mengakibatkan keresahan masyarakat maupun mengancam kestabilan politik.

Jika perekonomian Cina melemah – menyusul Cina adalah mesin pertumbuhan dari Asia – seluruh kawasan akan merasakan pengaruhnya.  Dan … komoditas seperti tembaga, besi, dan yang lain-lain kemungkinan akan terpukul.

Maka investor sebaiknya memperhatikan perkembangan pasar real estate di Cina dengan seksama agar tidak menderita kerugian yang dapat dihindari pada waktu bubble pada akhirnya meledak.  Meskipun masa depan Cina dalam jangka panjang cerah, dalam jangka pendek kita harus mewaspadai berbagai persoalan yang bisa menggoncangkan perekonomian dunia.

Categories: Pasar Internasional Tags: